Palveluksessa olo -vaatimus välitysliikkeissä
Kiinteistönvälitysliikkeistä ja vuokrahuoneiston välitysliikkeistä annetun lain (välitysliikelaki) perusteella vastaavan hoitajan on huolehdittava siitä, että välitysliikkeen palveluksessa ja sen jokaisessa toimipaikassa välitystehtäviä suorittavista vähintään puolella on välitysliikelaissa tarkoitettu ammattipätevyys ja että muillakin välitystehtäviä suorittavilla on tehtävän edellyttämä riittävä ammattitaito.
Välitysliikelain muutosta koskevan hallituksen esityksen (HE 196/2012) yksityiskohtaisten perustelujen mukaan palveluksella oloa koskevalla vaatimuksella tarkoitetaan lähtökohtaisesti välitysliikkeen työsuhteessa olevia henkilöitä, jotka tekevät välitystehtäviä.
Mitä “palveluksessa olo” tarkoittaa?
Palveluksessa olon arvioinnissa merkityksellistä on välitysliikkeen johdon ja valvonnan eli niin sanotun direktio-oikeuden ulottuvuus. Direktio-oikeus on edellytys sille, että välitysliike ja sen vastaava hoitaja voivat vastata lain asettamista velvollisuuksista. Välitysliikkeellä tulee siten olla tosiasiallinen oikeus johtaa ja valvoa sen lukuun välitystehtäviä suorittavien henkilöiden toimintaa. Lakiin kirjatulla palveluksessa ololla tarkoitetaan siis tätä. Vastaavan hoitajan välitysliikelain mukaisen valvontatehtävän ja -vallan tulee ulottua kaikkiin palveluksessa oleviin.
Välitystehtäviä suorittavien henkilöiden tulee olla sen välitysliikkeen palveluksessa, jonka nimissä he toimivat. Välitystehtävän suorittamista ei ole mahdollista antaa muille kuin välitysliikkeen palveluksessa oleville.
Ketkä voidaan katsoa välitysliikkeen palveluksessa oleviksi?
Lainsäädännössä käsitteen ”palveluksessa oleva” on vakiintuneesti katsottu tarkoittavan yhtiöön työsuhteessa olevaa henkilöä tai yhtiön johtoon kuuluvaa henkilöä.
Välitysliikkeen palveluksessa olevina pidetään työntekijöitä ja niin sanottuja vuokratyöntekijöitä, jotka työsopimuslain mukaisesti hoitavat välitystehtäviä välitysliikkeen johdon ja valvonnan alaisina. Palveluksessa oleviksi voidaan pääsääntöisesti katsoa myös yhtiön lakimääräiseen johtoon kuuluvat henkilöt, kuten hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja. Myös muunlainen järjestely on mahdollinen. Esimerkiksi välitysliikkeen ja sen omistajan (luonnollisen henkilön) välinen suhde voi täyttää vaatimukset, jos omistaja hoitaa välitystehtäviä välitysliikkeessä sen johdon ja valvonnan alaisena ja saa korvauksen työskentelystään. Tällöin välitysliikkeellä voi olla tosiasiallinen ja riittävä direktio-oikeus.
Lupa- ja valvontaviraston näkemyksen mukaan palveluksessa oloa ei muodostu, jos välitysliikkeellä on sopimus vain toisen yrityksen (yksityinen elinkeinonharjoittaja tai yhtiö) kanssa ja sopimuksessa annetaan tälle oikeus suorittaa välitystehtäviä välitysliikkeen nimissä. Tällainen sopimus ei synnytä välitysliikkeelle tosiasiallista ja riittävää oikeutta johtaa ja valvoa nimissään tapahtuvaa välitystoimintaa.
Palveluksessa oloa ja palvelussuhdetta arvioidaan aina tapauskohtaisesti.
Korkein hallinto-oikeus otti kantaa 8.3.2022 antamissaan päätöksissä (H699/2022, vuosikirja 2022:33 ja H700/2022) palveluksessa olo -käsitteen sisältöön. Korkein hallinto-oikeus katsoo palveluksessa olemisella tarkoitettavan välitysliikkeeseen työsuhteessa olevia ja liikkeen johtoon kuuluvia henkilöitä. Korkein hallinto-oikeus katsoo, että välitysliikkeen ulkopuolisina sopimuskumppaneina välitystehtäviä itsenäisesti suorittavien henkilöiden ei katsota olevan säännöksessä tarkoitetulla tavalla välitysliikkeen palveluksessa tai tällaiseen henkilöön rinnastettavissa. Välitystehtäviä ei ole mahdollista antaa muiden kuin välitysliikkeen palveluksessa olevien tehtäväksi. Välitysliikkeen ja sen ulkopuolisen sopimuskumppanin välisen sopimuksen ehdoilla ei korkeimman hallinto-oikeuden mukaan ole merkitystä asian arvioinnin kannalta. Lisäksi korkein hallinto-oikeus totesi, että välitysliikkeen vastaava hoitaja on velvollinen huolehtimaan harjoitetun välitystoiminnan lainmukaisuudesta. Tämän velvollisuuden toteutuminen edellyttää, että vastaavalla hoitajalla on todellinen ja välitön mahdollisuus ohjata ja valvoa toimintaa sekä puuttua siinä ilmeneviin epäkohtiin.
Yhteystiedot
Lupa- ja valvontaviraston asiakaspalvelu
Kysy asiakaspalvelusta yhteydenottolomakkeella
Sähköpostilla: [email protected]
Soittamalla: 0295 256 910 (maanantai–perjantai kello 9–15)