Yleistä välityskohteiden markkinoinnista
Välityskohteiden markkinoinnissa on noudatettava hyvää välitystapaa ja kuluttajille suunnatussa markkinoinnissa myös kuluttajansuojalain säännöksiä.
Kuluttajansuojalain mukaan markkinointi ei saa olla hyvän tavan vastaista, eikä siinä saa menetellä kuluttajan kannalta sopimattomalla tavalla. Kuluttajille suunnatuissa välityskohteiden markkinointi-ilmoituksissa on esitettävä lisäksi kohteesta vähintään asuntomarkkinointiasetuksen edellyttämät tiedot.
Välitysliikkeen toiminimen ja yhteystietojen ilmoittaminen
Sekä välityskohteita että välityspalvelua markkinoidessaan välitysliikkeen tulee ilmoittaa liikkeen kaupparekisteriin rekisteröity toiminimi tai kaupparekisteriin ilmoitettu aputoiminimi. Välitysliike voi ilmoituksessaan näiden lisäksi ilmoittaa myös yrityksen toissijaisen tunnuksen tai tavaramerkin (niin kutsutun markkinointinimen).
Välitysliikkeen tulee nimen lisäksi ilmoittaa osoitteensa. Pelkkä välitysliikkeen www-osoitteen ilmoittaminen ei täytä osoitteenilmoittamisvelvollisuutta, vaan välitysliikkeen on ilmoitettava myös maantieteellinen osoitteensa.
Osakeyhtiöiden pitää ilmoittaa www-sivuillaan myös Y-tunnuksensa.
Välittäjä-nimikkeen käyttö
Välitysliikelain mukaan vain kiinteistönvälittäjäkokeen suorittanut henkilö saa käyttää nimikettä kiinteistönvälittäjä tai lyhennystä LKV (laillistettu kiinteistönvälittäjä). Vain kiinteistönvälittäjäkokeen tai vuokrahuoneiston välittäjäkokeen suorittanut henkilö saa käyttää nimikettä vuokrahuoneiston välittäjä tai asunnonvälittäjä taikka lyhennystä LVV (laillistettu vuokrahuoneiston välittäjä).
Kilpailu- ja kuluttajavirasto on antanut kannanoton, jonka mukaan jo pelkkä välittäjä-nimikkeen käyttäminen antaa kuluttajille vaikutelman, että kysymys on välittäjäkokeen suorittaneesta henkilöstä. Välittäjä-nimikkeen tai sen johdannaisen käyttäminen välitysliikkeen edustajasta, joka ei ole suorittanut LKV- tai LVV-tutkintoa, on kuluttajan kannalta sopimatonta menettelyä. Se on kuluttajansuojalain perusteella kielletty, ellei markkinoinnista selvästi ilmene, että kyseisellä henkilöllä ei ole kyseistä ammattitutkintoa.
Kiinteistönvälitys-sana viittaa toimialaan, ja sitä voi käyttää markkinoinnissa.
“Tulossa myyntiin” -markkinointi
Yksittäisen asunnon ”tulossa myyntiin” -ilmoittelu on myytävän asunnon markkinointia, johon sovelletaan asuntomarkkinointiasetusta. Jos kohde ei ole asuntokauppalain mukaisessa ennakkomarkkinoinnissa, kohteen markkinointiin sovelletaan asuntomarkkinointiasetuksen vaatimuksia täysimääräisesti. Näin ollen välitysliikkeen tulee selvittää kohteen kaikki tiedot ennen markkinoinnin aloittamista.
Ennakkomarkkinointi-käsitteellä tarkoitetaan asuntokauppalaissa suunnitteilla tai rakenteilla olevan asuinhuoneiston tarjoamista kuluttajan varattavaksi sellaisin ehdoin, että tarjoaminen ei kuulu asuntokauppalain soveltamisalaan. Kyse on siten niin sanotun uudiskohteen tarjoamisesta kuluttajan varattavaksi ilman sitoutumista asunnon ostamiseen. Kyseinen markkinointi tapahtuu ennen varsinaista markkinointivaihetta, eikä ennakkomarkkinointi voi johtaa ostajia sitoviin tarjouksiin tai ostopäätöksiin.
"Tulossa myyntiin" -ilmoittelu ja markkinointi kohdistuvat useimmiten käytettyihin asuntoihin. Käytetyn asunnon tiedot on lähtökohtaisesti mahdollista selvittää, jolloin tällaista kohdetta ei voida markkinoida vastoin asuntomarkkinointiasetuksen edellyttämiä tietoja. Jos kyse on kuitenkin asuntokauppalain tarkoittamasta ennakkomarkkinoinnista ja tiedot eivät ole vielä tosiasiallisesti saatavilla, kohteen tietoja ei tarvitse selvittää. Myös suunnitteilla tai rakenteilla olevasta ennakkomarkkinointi-kohteesta tulee markkinoinnissa kuitenkin antaa ne asuntomarkkinointiasetuksen mukaiset tiedot, jotka ovat kyseisen markkinoinnin vaiheessa saatavilla.
Myytyjen kohteiden ilmoittaminen ja myyty-merkinnät
Myytävänä olevan kohteen markkinointi tulee lopettaa viipymättä, kun kaupan tekemisestä on sitovasti sovittu (esimerkiksi tarjouksen ja vastauksen kohdatessa). Velvollisuus lopettaa markkinointi koskee myös niitä kiinteistökaupan tilanteita, joissa tarjous on hyväksytty, mutta kaupasta ei ole sovittu maakaaren edellyttämässä määrämuodossa.
Omaa toimintaa markkinoidessaan välitysliike voi kertoa toimintansa laajuudesta ja myymistään kohteista. Liike voi tehdä luettelon myydyistä kohteista tai laittaa ilmoitukseen vain myytyjä kohteita. Ilmoituksesta tulee tällöin ilmetä selkeästi, että kohteet on myyty. Myytävänä olevat ja myydyt kohteet tulee aina pitää erillään toisistaan markkinoinnissa. Liikkeen markkinoinnista tulee myös ilmetä, milloin kohteet on myyty (esimerkiksi viimeisen kahden kuukauden aikana myydyt).
Välitettyä yksilöityä kohdetta voi käyttää liikkeen palvelujen markkinoinnissa vain, kun liike on hankkinut siihen sekä kohteen ostajan että myyjän nimenomaisen suostumuksen.
Jo myytyjä kohteita koskevien ilmoitusten sijoittaminen myynnissä olevien kohteiden joukkoon, jotka sisältävät merkinnän ”myyty”, ”ostotarjous hyväksytty” tai muun vastaavan merkinnän, ei ole pääsääntöisesti hyvän välitystavan mukaista. Lupa- ja valvontaviraston vakiintuneen valvontakäytännön mukaan ”myyty”- tai ”ostotarjous hyväksytty” -merkintää saa myytävien kohteiden joukkoon sijoitetussa ilmoituksessa käyttää vain poikkeuksellisesti, kun perusteet kohteen markkinoinnille lakkaavat ilmoituksen markkinointiviestimeen lähettämisen jälkeen (esimerkiksi ilmoitus on jätetty sanomalehden toimitukseen) ja jo lähetetyn ilmoituksen poistaminen on mahdotonta tai se aiheuttaa kohtuuttoman suuria kustannuksia.
Lupa- ja valvontaviraston näkemyksen mukaan jo myytyjä kohteita koskevien ilmoituksien sijoittaminen myynnissä olevien kohteiden joukkoon välitysliikkeen verkkosivuilla on aina vastoin hyvää välitystapaa. Jos kohteet on jo myyty, eikä niitä ole mahdollista erottaa myynnissä olevista kohteista, kohteet tai kohteiden linkit tulee poistaa.
Lupa- ja valvontavirasto katsoo, ettei myynnissä olevia kohteita ja välitysliikkeen jo myymiä kohteita tarvitse pitää erillään, jos ilmoitukset ovat sosiaalisen median alustojen uutisvirrassa eikä välitysliike voi rajata ilmoituksia erilleen. Säännön soveltaminen sosiaalisen median uutisvirrassa ilmeneviin ilmoituksiin johtaisi siihen, ettei välitysliike voisi markkinoida myynnissä olevia kohteitaan sekä ilmoittaa referensseistään sosiaalisessa mediassa. Mainituissa tilanteissa ilmoituksista tulee kuitenkin selkeästi käydä ilmi, onko kyseessä myynnissä oleva vai jo myyty kohde (referenssi).
Markkinointi sosiaalisessa mediassa
Kaikkea välitysliikkeen ja sen edustajien sosiaalisessa mediassa, kuten Facebookissa tai X:ssä, harjoittamaa markkinointia koskevat samat säännöt kuin muutakin välitysliikkeen palveluiden ja kohteiden markkinointia. Kaikessa välitysliikkeen markkinoinnissa tulee noudattaa kuluttajansuojalaissa ja asuntomarkkinointiasetuksessa säädettyä. Ilmoitusalustan mahdollisesti asettamat rajoitteet eivät ole hyväksyttävä syy jättää ilmoittamatta osaa tiedoista, joiden ilmoittamiseen edellä mainitut säädökset velvoittavat.
Yhteystiedot
Lupa- ja valvontaviraston asiakaspalvelu
Kysy asiakaspalvelusta yhteydenottolomakkeella
Sähköpostilla: [email protected]
Soittamalla: 0295 256 910 (maanantai–perjantai kello 9–15)