Anställningskravet vid förmedlingsrörelser
Enligt lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (lagen om förmedlingsrörelser) ska den ansvariga föreståndaren se till att minst hälften av dem som utför förmedlingsuppdrag i anställning hos förmedlingsrörelsen och vid varje separat verksamhetsställe har den yrkeskompetens som avses i lagen om förmedlingsrörelser och att även andra som utför förmedlingsuppdrag har sådan tillräcklig yrkesskicklighet som uppgiften förutsätter.
Enligt de detaljerade motiveringarna i regeringens proposition om ändring av lagen om förmedlingsrörelser (RP 196/2012) avses med anställningskravet i princip det att de personer som utför förmedlingsuppdrag ska stå i ett anställningsförhållande till förmedlingsrörelsen.
Vad innebär ”anställning”?
Vid bedömningen av anställningskravet är förmedlingsrörelsens ledning och övervakning av betydelse, alltså omfattningen av den så kallade direktionsrätten. Direktionsrätten är en förutsättning för att förmedlingsrörelsen och dess ansvariga föreståndare ska kunna uppfylla skyldigheterna enligt lag. Förmedlingsrörelsen ska därmed ha en faktisk rätt att leda och övervaka de personer som utför förmedlingsuppgifter för dess räkning. Det är alltså detta som avses med anställning i lagen. Den ansvariga föreståndarens övervakningsuppgift och -befogenhet enligt lagen om förmedlingsrörelser ska omfatta alla anställda.
De personer som utför förmedlingsuppgifter ska vara anställda hos den förmedlingsrörelse i vars namn de är verksamma. Förmedlingsuppdrag kan inte anförtros andra än dem som är anställda hos förmedlingsrörelsen.
Vem kan anses vara i anställning hos förmedlingsrörelsen?
I lagstiftningen har begreppet ”i anställning hos” vedertaget ansetts avse att personen är i anställningsförhållande till företaget eller att personen hör till företagets ledning.
Som anställda hos en förmedlingsrörelse betraktas arbetstagare och så kallade hyrda arbetstagare som enligt arbetsavtalslagen sköter förmedlingsuppgifter under förmedlingsrörelsens ledning och övervakning. I regel kan man anse att också personerna som ingår i företagets lagbestämda ledning (så som styrelseledamöter och verkställande direktören) är i anställning. Även andra arrangemang är möjliga. Till exempel kan förhållandet mellan förmedlingsrörelsen och dess ägare (fysisk person) uppfylla kraven om ägaren sköter förmedlingsuppdrag hos förmedlingsrörelsen under dess ledning och övervakning och får ersättning för sitt arbete. Då kan förmedlingsrörelsen ha en faktisk och tillräcklig direktionsrätt.
Enligt Tillstånds- och tillsynsverket uppstår ingen anställning om förmedlingsrörelsen har ett avtal endast med ett annat företag (enskild näringsidkare eller bolag) och avtalet ger detta företag rätt att utföra förmedlingsuppdrag i förmedlingsrörelsens namn. Ett dylikt avtal ger inte upphov till faktisk och tillräcklig rätt för förmedlingsrörelsen att leda och övervaka förmedlingsverksamheten som görs i dess namn.
Anställningen och anställningsförhållandet bedöms alltid från fall till fall.
I sina beslut av den 8 mars 2022 (H699/2022, årsbok 2022:33 och H700/2022) tog högsta förvaltningsdomstolen ställning till innehållet i begreppet anställning. Enligt högsta förvaltningsdomstolen avses med anställning personer som står i anställningsförhållande till förmedlingsrörelsen och personer som hör till rörelsens ledning. Högsta förvaltningsdomstolen anser att de som självständigt utför förmedlingsuppdrag som avtalsparter utanför förmedlingsrörelsen inte kan anses vara anställda hos förmedlingsrörelsen på det sätt som avses i bestämmelsen eller jämförbara med sådana personer. Förmedlingsuppdrag kan inte anförtros andra än dem som är anställda hos förmedlingsrörelsen. Enligt högsta förvaltningsdomstolen har villkoren i avtalet mellan förmedlingsrörelsen och en utomstående avtalspart ingen betydelse för bedömningen av ärendet. Dessutom konstaterade högsta förvaltningsdomstolen att förmedlingsrörelsens ansvariga föreståndare är skyldig att se till att den förmedlingsverksamhet som bedrivs är lagenlig. För att denna skyldighet ska kunna fullgöras förutsätts att den ansvariga föreståndaren har en faktisk och omedelbar möjlighet att styra och övervaka verksamheten samt ingripa i missförhållanden som uppstår i den.
Kontaktinformation
Tillstånds- och tillsynsverkets kundservice
Frågor till kundservice med kontaktblanketten
Per e-post: [email protected]
Per telefon: 0295 256 911 (måndag–fredag klockan 9–15)