Krav på yrkeskompetens hos förmedlingsrörelser

Enligt lagen om fastighetsförmedlingsrörelser och rörelser för förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler (lagen om förmedlingsrörelser) ska en förmedlingsrörelse ha en ansvarig föreståndare som är skyldig att se till att

god förmedlingssed iakttas vid förmedlingsverksamheten och att verksamheten också i övrigt utövas lagenligt
minst hälften av dem som utför förmedlingsuppdrag i anställning hos förmedlingsrörelsen och vid varje separat verksamhetsställe har den yrkeskompetens som avses i lagen om förmedlingsrörelser
även andra som utför förmedlingsuppdrag har sådan tillräcklig yrkesskicklighet som uppgiften förutsätter
de ovannämnda minimikraven uppfylls inom tre månader om antalet personer som uppfyller kraven på yrkeskompetens inte endast tillfälligt sjunker så att det underskrider hälften.

Bedömning av uppfyllandet av kravet på yrkeskompetens

Vid bedömningen av uppfyllandet av kravet på yrkeskompetens enligt lagen om förmedlingsrörelser beaktas alla personer som utför förmedlingsuppdrag i förmedlingsrörelsens namn. De personer som utför förmedlingsuppdrag ska vara anställda hos förmedlingsrörelsen.

Med "personer som utför förmedlingsuppdrag" avses personer som aktivt utför förmedlingsuppdrag. Personer i ledande ställning i förmedlingsrörelsen (till exempel verkställande direktör eller ansvarig föreståndare), som inte själva sköter uppdragen utan endast till exempel handleder eller instruerar förmedlarna eller granskar skötseln av uppdragen, beaktas inte när uppfyllandet av kravet på yrkeskompetens bedöms.

Vid granskningen av huruvida kraven på yrkeskompetens uppfylls har det ingen betydelse under vilken titel personen arbetar i förmedlingsrörelsen. Till exempel kan en kundrelationsdirektör, marknadsföringskoordinator, assistent, försäljningsstödperson eller nyckelkundchef vara en person som utför förmedlingsuppgifter om han eller hon aktivt sköter förmedlingsuppdrag.

Titeln fastighetsmäklare eller hyreslägenhets- och hyreslokalsmäklare eller härledningar av dessa (till exempel bostadsmäklare eller husmäklare) får endast användas av personer som avlagt AFM-prov (auktoriserad fastighetsmäklare) eller AHM-prov (auktoriserad hyreslägenhetsmäklare). Användning av beteckningen mäklare eller dess härledningar om en representant för en förmedlingsrörelse som inte har avlagt AFM- eller AHM-examen är ett otillbörligt förfarande ur konsumentens synvinkel. Det är förbjudet enligt konsumentskyddslagen, om det inte tydligt framgår av marknadsföringen att personen i fråga inte har en sådan yrkesexamen.

Tillstånds- och tillsynsverket anser att den förmedlingsverksamhet som avses i lagen om förmedlingsrörelser omfattar bland annat följande delar:

ingående av uppdragsavtal
fastställande av objektets pris/hyra
marknadsföring av objektet
ordnande av visning
lämnande av uppgifter om objektet till potentiella köpare/hyresgäster
mottagande av anbud
uppgörande av avtal om objektet
övrig assistans till parterna vid ingående av avtal.

Självständigt utförande av också enskilda uppgifter som nämns ovan betraktas som utförande av förmedlingsuppgifter. Verksamhet i kundgränssnittet är alltså inte en nödvändig förutsättning för att verksamheten ska betraktas som utförande av förmedlingsuppgifter.

Enbart skötsel av en förmedlingsrörelses förvaltnings- eller kontorsuppgifter betraktas inte som utförande av en förmedlingsuppgift och de personer som sköter dessa uppgifter i förmedlingsrörelsen beaktas inte när uppfyllandet av kravet på yrkeskompetens bedöms.

En person kan räknas som en person med yrkeskompetens vid en förmedlingsrörelse och dess verksamhetsställe endast om personen i regel utför förmedlingsuppgifter vid ett visst verksamhetsställe. Om samma person med yrkeskompetens arbetar vid flera förmedlingsrörelser, räknas han eller hon som yrkeskunnig person endast hos den förmedlingsrörelse där han eller hon huvudsakligen utför förmedlingsuppgifter.

Tillstånds- och tillsynsverket förutsätter att en person med yrkeskompetens deltar i förmedlingsverksamheten regelbundet och på heltid. I Tavastehus förvaltningsdomstols beslut av den 22 maj 2014 (14/3000/1) hänvisas till kravet på deltagande i förmedlingsverksamhet på heltid. Enligt förvaltningsdomstolen har det ingen betydelse i ärendet att rörelsens verksamhet inom ett visst område är mycket liten och att det inte finns tillräckligt med arbetsuppgifter för en AFM-förmedlare som vistas vid verksamhetsstället på heltid.

Fastighetsförmedlingsrörelse där hyresförmedling utförs

När en förmedlingsrörelse bedriver både fastighetsförmedling och förmedling av hyreslägenheter och hyreslokaler, bedömer Tillstånds- och tillsynsverket uppfyllandet av kraven på yrkeskompetens separat för personer som sköter fastighetsförmedling och personer som sköter hyresförmedling.

Vasa förvaltningsdomstol har i sitt avgörande (18.5.2021, 21/0080/2) ansett att det inte är motiverat att beakta en person som inte uttryckligen deltar i utförandet av fastighetsförmedlingsuppgifter i bedömningen av uppfyllandet av kraven på yrkeskompetens i den fastighetsförmedlingsverksamhet som förmedlingsrörelsen bedriver. På så sätt uppfylls kraven på yrkeskompetens i en situation där minst hälften av de personer som utför fastighetsförmedlingsuppgifter har en AFM-examen. I samma förmedlingsrörelse uppfylls kraven på yrkeskompetens som gäller hyresförmedlingsrörelser för personer som endast utför hyresförmedlingsuppgifter när minst hälften har en AFM- eller AHM-examen.

Fastighetsförmedlingsrörelsen skall på ett tillförlitligt sätt visa att en viss del av de personer som utför förmedlingsuppgifter deltar endast i hyresförmedlingen. Tillstånds- och tillsynsverket bedömer från fall till fall huruvida kraven på yrkeskompetens uppfylls i en sådan situation.

Antalet personer som uppfyller kravet på yrkeskompetens sjunker till mindre än hälften

Den ansvariga föreståndaren ska enligt lagen om förmedlingsrörelser se till att kraven på yrkeskompetens uppfylls inom tre månader om antalet personer som uppfyller kraven på yrkeskompetens inte endast tillfälligt sjunker så att det underskrider hälften.

I en sådan situation är det enligt motiveringarna till lagen fråga om att en arbetstagare med yrkeskompetens säger upp sig eller sägs upp, eller att arbetstagaren av någon annan orsak, såsom alterneringsledighet eller moderskapsledighet, inte kan utföra förmedlingsuppgifter.

Om till exempel en arbetstagare med yrkeskompetens blir alterneringsledig eller moderskapsledig och den yrkeskompetensnivå som krävs av förmedlingsrörelsen eller något av dess verksamhetsställen därför inte längre uppfylls, är den ansvariga föreståndaren för förmedlingsrörelsen skyldig att se till att det yrkeskompetensunderskott som uppstått korrigeras inom tre månader.

Tiden på tre månader räknas från och med det att arbetstagaren har slutat utföra förmedlingsuppgifter. Även i en situation där frånvarons längd ännu inte är känd när yrkeskompetensunderskottet börjar (till exempel vid sjukdomsfall) räknas tidsfristen för att korrigera situationen från och med den tidpunkt då frånvaron började.

Påföljder vid underlåtelse att uppfylla kraven på yrkeskompetens

Om inte minst hälften av de personer som utför förmedlingsuppgifter som anställda hos förmedlingsrörelsen och vid alla av rörelsens verksamhetsställen har AFM- eller AHM-examen och om situationen inte korrigeras inom utsatt tid, är det fråga om försummelse av den ansvariga föreståndarens skyldigheter.

Enligt lagen om förmedlingsrörelser kan Tillstånds- och tillsynsverket ge en varning om den ansvariga föreståndaren försummar sina skyldigheter. Om försummelserna är allvarliga eller upprepas trots en uppmaning eller varning, kan Tillstånds- och tillsynsverket förbjuda förmedlingsrörelsens verksamhet helt eller delvis för viss tid, dock för högst sex månader. Tillstånds- och tillsynsverket ska stryka en förmedlingsrörelse ur registret om det i förmedlingsrörelsens eller dess ansvariga föreståndares verksamhet förekommer allvarliga eller upprepade försummelser och rörelsen redan tidigare har meddelats ett verksamhetsförbud för viss tid.

I regel har det ingen betydelse för påföljdsprövningen att förmedlingsrörelsens brist på yrkeskompetens korrigeras efter att ärendet som gäller uppfyllande av kraven på yrkeskompetens har anhängiggjorts vid Tillstånds- och tillsynsverket.

I sina beslut ger Tillstånds- och tillsynsverket i regel en tidsfrist på två veckor för att åtgärda bristen på yrkeskompetens.

Om Tillstånds- och tillsynsverket har gett förmedlingsrörelsen en varning på grund av bristen på yrkeskompetens och antalet personer med yrkeskompetens inte inom den tidsfrist som anges i varningsbeslutet har korrigerats till den nivå som lagen kräver, inleder Tillstånds- och tillsynsverket processen för meddelande av verksamhetsförbud för viss tid.

Lagstiftning

Kontaktinformation

Tillstånds- och tillsynsverkets kundservice

Frågor till kundservice med kontaktblanketten
Per e-post: [email protected]
Per telefon: 0295 256 911 (måndag–fredag klockan 9–15)