Allmänt om marknadsföring av förmedlingsobjekt
Vid marknadsföring av förmedlingsobjekt ska god förmedlingssed iakttas och vid marknadsföring riktad till konsumenter ska även bestämmelserna i konsumentskyddslagen iakttas.
Enligt konsumentskyddslagen får marknadsföring inte strida mot god sed och vid marknadsföring får det inte tillämpas förfaranden som är otillbörliga mot konsumenterna. I marknadsföringsannonser om förmedlingsobjekt riktade till konsumenter ska dessutom åtminstone de uppgifter om objektet som förutsätts i förordningen om marknadsföring av bostäder anges.
Information om förmedlingsrörelsens firma och kontaktinformation
Vid marknadsföring av både förmedlingsobjekt och förmedlingstjänster ska förmedlingsrörelsen ange rörelsens i handelsregistret registrerade firma eller till handelsregistret anmälda bifirma. Utöver dessa kan förmedlingsrörelsen i sin annons också ange rörelsens sekundära benämning eller varumärke (så kallat marknadsföringsnamn).
Förmedlingsrörelsen ska utöver namnet uppge sin adress. Enbart angivande av adressen till förmedlingsrörelsens webbplats uppfyller inte skyldigheten att uppge adress, utan förmedlingsrörelsen ska också ange sin geografiska adress.
Aktiebolag ska också uppge sitt FO-nummer på sin webbplats.
Användning av benämningen mäklare
Enligt lagen om förmedlingsrörelser får endast den som har avlagt ett fastighetsmäklarprov använda benämningen fastighetsmäklare eller förkortningen AFM (auktoriserad fastighetsmäklare). Benämningen hyreslägenhets- och hyreslokalsmäklare eller bostadsförmedlare eller förkortningen AHM (auktoriserad hyreslägenhetsmäklare) får endast användas av den som har avlagt ett fastighetsmäklarprov eller ett prov för hyreslägenhets- och hyreslokalsmäklare.
Konkurrens- och konsumentverket har gett ett ställningstagande enligt vilket benämningen fastighetsmäklare ger konsumenterna intrycket att det är fråga om en person som har avlagt fastighetsmäklarprovet. Användning av benämningen mäklare eller dess härledningar om en representant för en förmedlingsrörelse som inte har avlagt AFM- eller AHM-examen är ett otillbörligt förfarande ur konsumentens synvinkel. Det är förbjudet enligt konsumentskyddslagen, om det inte tydligt framgår av marknadsföringen att personen i fråga inte har en sådan yrkesexamen.
Ordet fastighetsförmedling hänvisar till branschen och kan användas i marknadsföringen.
Marknadsföring av kommande objekt
Annonsering om att en enskild bostad snart kommer till salu är marknadsföring av en bostad som ska säljas, på vilken förordningen om marknadsföring av bostäder tillämpas. Om objektet inte är föremål för förhandsmarknadsföring enligt lagen om bostadsköp, tillämpas kraven i förordningen om marknadsföring av bostäder till fullo på marknadsföringen av objektet. Således ska förmedlingsrörelsen utreda alla uppgifter om objektet innan marknadsföringen inleds.
I lagen om bostadsköp avses med begreppet förhandsmarknadsföring att på sådana villkor att verksamheten inte hör till tillämpningsområdet för bestämmelserna i lagen om bostadsköp bjuda ut en bostadslägenhet som är under planering eller byggnad så att en konsument kan reservera bostaden. Det är således fråga om att erbjuda konsumenten ett så kallat nytt objekt att reservera utan att förbinda sig till att köpa en bostad. Marknadsföringen i fråga sker före den egentliga marknadsföringsfasen och förhandsmarknadsföringen får inte leda till erbjudanden eller köpbeslut som binder köparna.
Annonseringen om och marknadsföringen av kommande objekt gäller oftast begagnade bostäder. I fråga om en begagnad bostad är det i princip möjligt att utreda uppgifterna om objektet, varvid ett sådant objekt inte kan marknadsföras i strid med de uppgifter som förutsätts i förordningen om marknadsföring av bostäder. Om det dock är fråga om sådan förhandsmarknadsföring som avses i lagen om bostadsköp och uppgifterna ännu de facto inte är tillgängliga, behöver objektets uppgifter inte utredas. Även för ett förhandsmarknadsfört objekt som planeras eller håller på att byggas ska man dock i marknadsföringen uppge de uppgifter enligt förordningen om marknadsföring av bostäder som finns tillgängliga i det aktuella marknadsföringsskedet.
Information om sålda objekt och markeringen ”såld”
Marknadsföringen av objekt som är till salu ska avslutas utan dröjsmål när köpet är bekräftat på en bindande sätt (exempelvis när anbudet och svaret möts). Skyldigheten att avsluta marknadsföringen gäller även de situationer vid fastighetsaffärer där anbudet är godkänt, men affären inte är överenskommen i enlighet med de krav som ställs i jordabalken.
När förmedlingsrörelsen marknadsför sin egen verksamhet kan den berätta om verksamhetens omfattning och de objekt den säljer. Rörelsen kan låta göra en annons med en förteckning över vilka objekt som är sålda eller enbart inkludera sålda objekt i annonsen. Av annonsen bör då tydligt framkomma att objekten är sålda. Objekt som är till salu och objekt som är sålda ska alltid hållas åtskilda från varandra i marknadsföringen. Av marknadsföringen av rörelsen ska också framgå när objekten har sålts (till exempel objekt som sålts under de senaste två månaderna).
Ett specifikt förmedlingsobjekt får användas i marknadsföringen av rörelsens tjänster endast om rörelsen har skaffat ett uttryckligt samtycke till detta av både köparen och säljaren.
Att placera annonser om redan sålda objekt bland objekt som är till salu och förse dem med markeringen "såld", "köpeanbudet godkänt" eller någon annan motsvarande markering är i regel inte förenlig med god förmedlingssed. Enligt Tillstånds- och tillsynsverkets etablerade praxis får märkningarna ”såld” eller ”köpeanbud godkänt” endast användas undantagsvis i annonsering bland sålda objekt, om grunderna för objektets marknadsföring upphör efter att annonsen har skickats till kommunikationsmedlet för marknadsföring (till exempel om annonsen har lämnats till en tidningsredaktion) och det är omöjligt att ta bort en redan inskickad annons eller om det orsakar orimligt stora kostnader.
Tillstånds- och tillsynsverket anser att det alltid strider mot god förmedlingssed att placera annonser om redan sålda objekt bland de objekt som är till salu på förmedlingsrörelsens webbplats. Om objekten redan har sålts och inte kan hållas åtskilda från objekt till salu ska objekten eller länkarna till dem tas bort.
Tillstånds- och tillsynsverket anser att objekt som är till salu och objekt som förmedlingsrörelsen redan har sålt inte behöver hållas åtskilda om annonserna finns i nyhetsflödet i sociala medier och förmedlingsrörelsen inte kan avgränsa annonserna separat. Om regeln skulle gälla även annonser i nyhetsflödet på sociala medier skulle det i praktiken innebära att förmedlaren inte kunde marknadsföra objekt som är till salu eller meddela sina referenser på sociala medier. I dylika situationer ska det dock tydligt framkomma av annonserna om det gäller ett objekt som är till salu eller ett objekt som redan är sålt (referens).
Marknadsföring i sociala medier
All marknadsföring som förmedlingsrörelsen och dess representanter bedriver i sociala medier (t.ex. Facebook och X) omfattas av samma regler som gäller för förmedlingsrörelsens övriga marknadsföring av tjänster och objekt. I all marknadsföring som en förmedlingsrörelse bedriver ska bestämmelserna i konsumentskyddslagen och förordningen om marknadsföring av bostäder iakttas. Eventuella begränsningar som annonseringsplattformen ställer är inte ett godtagbart skäl att låta bli att uppge en del av de uppgifter som ovan nämnda författningar förpliktar till att uppge.
Kontaktinformation
Tillstånds- och tillsynsverkets kundservice
Frågor till kundservice med kontaktblanketten
Per e-post: [email protected]
Per telefon: 0295 256 911 (måndag–fredag klockan 9–15)