Kiinteistön- ja vuokrahuoneiston välityskohteista annettavat tiedot markkinoinnissa
Välityskohteiden markkinoinnissa on noudatettava hyvää välitystapaa ja kuluttajille suunnatussa markkinoinnissa myös kuluttajansuojalain säännöksiä.
Kuluttajansuojalain mukaan markkinointi ei saa olla hyvän tavan vastaista, eikä siinä saa menetellä kuluttajan kannalta sopimattomalla tavalla. Kuluttajille suunnatuissa välityskohteiden markkinointi-ilmoituksissa on esitettävä lisäksi kohteesta vähintään asuntomarkkinointiasetuksen edellyttämät tiedot.
Asuntomarkkinointiasetuksen edellyttämät tiedot
Välityskohteiden markkinointi-ilmoituksissa on esitettävä vähintään ne tiedot, jotka on määritelty valtioneuvoston asetuksessa asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (asuntomarkkinointiasetus). Riittää, että nämä tiedot ovat helposti saatavilla esimerkiksi linkin kautta.
Jos välitettäviä kohteita ei yksilöidä, vaan niihin viitataan markkinoinnissa yleisluonteisemmin, kyseessä ei ole asuntomarkkinointiasetuksen tarkoittama myytävistä kohteista ilmoittaminen. Asetuksen velvoitteita ei sovelleta tällaiseen markkinointiin.
Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan ilmoitettaessa myytävästä asunnosta on ilmoituksesta käytävä ilmi ainakin
- asunnon tyyppi
- asunnon sijainti
- asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta ja huoneistosta asuintilojen pinta-ala ja huoneluku
- rakentamattomasta maa-alueesta ja vapaa-ajan asunnosta maa-alueen pinta-ala
- suunnitteilla tai rakenteilla olevan asunnon arvioitu valmistumisaika
- markkinoinnista vastaavan elinkeinonharjoittajan nimi ja yhteystiedot.
Lisäksi on ilmoitetttava
- osaomistusasunnosta ensi vaiheessa myytävän osuuden suuruus ja hinta
- onko loppuosuus mahdollista myöhemmin ostaa
- asunnon käyttöoikeudesta perittävät maksut (asumisoikeusasunnosta asumisoikeusmaksu ja käyttövastike; muusta myytävästä asunnosta myyntihinta sekä velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta).
Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan ilmoitettaessa vuokrattavasta asunnosta ilmoituksesta on käytävä ilmi ainakin
- asunnon tyyppi ja huoneluku
- asunnon sijainti
- vuokralaisen yksinomaisessa käytössä olevien asuintilojen pinta-ala
- vuokra sekä mahdollinen ennakkovuokra ja vakuus
- määräaikaisen vuokrasopimuksen kesto
- markkinoinnista vastaavan elinkeinonharjoittajan nimi ja yhteystiedot.
Energiatehokkuutta kuvaava tunnus on mainittava ilmoituksessa rakennuksen energiatodistuksesta annetussa laissa säädetyn mukaisesti. Energiatehokkuuden ilmoittamisesta löydät lisätietoa sivulta Välityskohteen energiatodistus.
Jos asunto on keskeneräinen tai sen varustus on olennaisesti puutteellinen siihen verrattuna, mitä vastaavanlaiseen asuntoon samalla paikkakunnalla tavanmukaisesti kuuluu, ilmoituksessa on mainittava siitä. Jos asunto on vuokrattu taikka jos myytävänä oleva pientaloasunto tai vapaa-ajan asunto on vuokramaalla, myös siitä on mainittava.
Välityskohteen hintatietojen ilmoittaminen
Välitysliikkeen tulee välityskohteita markkinoidessaan mainita asuntomarkkinointiasetuksessa määritellyt vähimmäistiedot kohteesta. Myytävää asuinkohdetta koskevassa ilmoituksessa välitysliikkeen on mainittava kohteen myyntihinta sekä velaton hinta, jos se poikkeaa myyntihinnasta. Vuokralle tarjottavaa asuntoa koskevasta ilmoituksesta on käytävä ilmi vuokra sekä mahdollinen ennakkovuokra ja vakuus.
Jos välityskohde sijaitsee vuokratontilla ja osakkailla on mahdollisuus maksaa huoneistokohtainen osuus tontin lunastushinnasta asunto-osakeyhtiölle, tulee välitysliikkeen huolehtia tiedonantovelvollisuudestaan. Kohteen ilmoittelussa on myynti- ja velattoman hinnan lisäksi näiden tietojen välittömässä yhteydessä ilmoitettava vähintään samalla kirjasinkoolla tontin huoneistokohtainen lunastusosuus kokonaishintana, jos huoneistoon kohdistuu tontin huoneistokohtainen lunastusosuus. Jos osakas lunastaa vuokratontin itselleen maksamalla vastaavan murto-osan tontista, ei hänen tarvitse enää maksaa tontin vuokraa.
Välityskohteen käyttötarkoitus ja asunnon tyyppi
Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan ilmoituksesta on käytävä ilmi myytävän asunnon tyyppi, eli onko kyse pientalo-, kerrostalo- tai vapaa-ajan asunnosta vai esimerkiksi rakentamattomasta maa-alueesta.
Välityskohteen markkinoinnissa sille ilmoitetun käyttötarkoituksen ja asunnon tyypin tulee vastata myös sille lainsäädännössä asetettuja vaatimuksia. Tällaisia vaatimuksia on esimerkiksi maankäyttö- ja rakennuslaissa sekä kiinteistöverolaissa.
Välitysliikkeen on selvitettävä välityskohteen käyttötarkoitus ja asunnon tyyppi ennen kohteen markkinoinnin aloittamista.
Kohteen tyyppi ja käyttötarkoitus ilmenevät kohteesta hankittavista asiakirjoista. Kohteen tyyppi todetaan esimerkiksi isännöitsijäntodistuksessa, rakennustapaselostuksessa ja rakennusluvassa. Kohteen käyttötarkoitus todetaan puolestaan esimerkiksi rakennusluvassa ja energiatodistuksessa.
Kohdetta ei voi markkinoida esimerkiksi vakituiseen asumiseen tarkoitettuna omakotitalona, jos se on käyttötarkoitukseltaan vapaa-ajan asunto tai majoitusliikerakennus. Kohteen esittelytekstissä on kuitenkin mahdollista antaa lisätietoja käyttötarkoituksen muuttamisen lupamenettelyistä tai kohdetta koskevan kaavoituksen tilanteesta. Kohteen esittelytekstissä on lisäksi mahdollista todeta esimerkiksi, että kohde muistuttaa jotakin muuta asuntotyyppiä (esimerkiksi erillistalossa on piirteitä rivitalosta). Lisäksi voidaan mainita, että omakotitalo soveltuu käytettäväksi vapaa-ajan asuntona.
Lupa- ja valvontaviraston näkemyksen mukaan hyvän välitystavan mukaista ei ole luoda samasta kohteesta kahta erillistä toimeksiantoa toimeksiantopäiväkirjajärjestelmään (järjestelmä, johon välitystoimeksiannot kirjataan) siinä tarkoituksessa, että kohteesta voidaan julkaista kaksi erillistä ilmoitusta Etuovi-, Oikotie- tai muihin verkkopalveluihin. Kohteesta voidaan julkaista vain yksi ilmoitus, jonka esittelytekstissä tai lisätiedoissa on mahdollista antaa lisätietoja kohteen käyttötarkoitukseen ja tyyppiin liittyen.
Jos välityskohteen käyttötarkoitus on vapaa-ajan asunto, välitysliikkeen tulee kohdemarkkinoinnissa huolehtia siitä, että kohdeilmoitus ei anna harhaanjohtavaa kuvaa asunnon käyttötarkoituksesta. Markkinointi voidaan katsoa harhaanjohtavaksi esimerkiksi silloin, kun vapaa-ajan asuntoa markkinoidaan omakotitalona mainitsematta selkeästi, että kyse on vapaa-ajan asunnosta. Jos vapaa-ajan asuntoa markkinoidaan esimerkiksi verkkopalvelun kautta, jossa vapaa-ajan asunnoille on määritelty oma osio, on harhaanjohtavuuden välttämiseksi hyvän välitystavan mukaista markkinoida kohdetta sen käyttötarkoitusta vastaavassa osiossa.
Pinta-alatietojen ilmoittaminen välityskohteiden markkinoinnissa
Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan asumiskäyttöön myytävästä rakennuksesta ja huoneistosta on ilmoituksessa mainittava asuintilojen pinta-ala. Pelkän kokonaispinta-alan tai huoneistoalan ilmoittaminen ei ole riittävää. Myytävää asuntoa koskevassa esitteessä on mainittava asunnosta pinta-ala eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin.
Asuintilojen ja muiden tilojen käsitteitä ei ole määritelty lainsäädännössä. Kyseiset pinta-alan käsitteet on kuitenkin määritelty ohjeellisesti SFS 5139 -standardissa, jota julkaistaan esimerkiksi RT-korttina 12-11055. Kyseisen standardin mukaan asuintiloja ovat asumisen toimintoihin RakMK G1:n mukaan tarvittavat tilat. Jos on epäselvää, tulisiko jokin osa pinta-alasta merkitä asuinpinta-alaan tai muuhun pinta-alaan, on aina varmempi vaihtoehto merkitä kyseinen pinta-ala muuhun pinta-alaan kuin asuinpinta-alaan kuuluvaksi.
Jos rakennuksen tai huoneiston pinta-alatiedot eivät ole tarkkoja tai tietoja ei ole lainkaan saatavilla, tulee välitysliikkeen suositella myyjää tilaamaan tarkistusmittaus. Välitysliike voi teettää mittauksen myös omaan lukuunsa, jotta se saa luotettavat tiedot pinta-aloista.
Välitysliikkeen tulee markkinoinnissaan kertoa rakennuksen tai huoneiston asuintilojen ja muiden tilojen pinta-alat. Jos pinta-aloja ei ole tarkistusmitattu, tulee välitysliikkeen kertoa markkinoinnissaan myös se, mihin ilmoitetut pinta-alatiedot perustuvat, koska ne saattavat poiketa olennaisestikin todellisista pinta-aloista.
Lentomelu
Lentomelun takia asunto saattaa poiketa olennaisesti siitä, mitä kuluttajalla on kohtuudella aihetta olettaa. Asuntomarkkinointiasetuksen mukaan välitysliikkeen tulee selvittää ja ilmoittaa myyntiesitteessä asunnon sijaintipaikan mukainen kaavaan merkitty lentomeluvyöhyke. Kuluttajalle tulee selvittää myös meluvyöhykkeen merkitys.
Saattaa olla, että meluvyöhyke pitää ilmoittaa myös alueen käyttöä tai luovutusta koskevana rajoituksena asuntojen markkinointiasetuksen mukaan, jos lentomeluvyöhykkeellä ei sallita enää uutta asutusta.
Hämeenlinnan hallinto-oikeus antoi 17.1.2012 (nro 12/0012/4) päätöksen, jossa vahvistettiin Lupa- ja valvontaviraston asiaan päätöksessään ottama kanta.
Lisätietoa lentomelumittauksista ja lentomelukarttoja saa esimerkiksi Finavian verkkosivuilta.
Lopputarkastus ja muutostyöt
Välitysliikkeen on tiedonantovelvollisuutensa perusteella kerrottava ostajalle ennen sitovan ostotarjouksen jättämistä, jos
- välitettävänä olevassa kohteessa ei ole suoritettu rakennusvalvontaviranomaisen loppukatselmusta
- kohteessa on tehty korjaus- tai muutostöitä ilman tarvittavaa ilmoitusta yhtiölle tai ilman tarvittavaa viranomaisen lupaa.
Hyvä välitystapa edellyttää, että edellä mainituista seikoista mainitaan myös asuntoa koskevassa myyntiesitteessä.
Yhteystiedot
Lupa- ja valvontaviraston asiakaspalvelu
Kysy asiakaspalvelusta yhteydenottolomakkeella
Sähköpostilla: [email protected]
Soittamalla: 0295 256 910 (maanantai–perjantai kello 9–15)