Deponering av skyddsdokument vid byggprojekt
Deponeringen av skyddsdokument skyddar bostadsköparen under byggprojektet. Den stiftande delägaren ska överlämna de centrala handlingarna gällande bostadsaktiebolaget, såsom intyg över säkerheter, ekonomiplan och bygglovshandlingar, till den som förvarar skyddsdokumenten. Tillstånds- och tillsynsverket kan i vissa situationer förvara skyddsdokument. Den stiftande delägaren ska se till att de handlingar som överlämnas till den som förvarar skyddsdokumenten är uppdaterade under hela byggprojektet – inte bara i ansökningsfasen. Den som förvarar skyddsdokumenten registrerar aktieöverlåtelser och pantsättningar samt ser till att handlingarna finns i förvar och till påseende för att trygga köparnas rättigheter.
Bestämmelser om deponeringen av skyddsdokument finns i lagen om bostadsköp och lagen om gruppbyggande.
Förvararens uppgifter
Tillstånds- och tillsynsverket har som förvarare av skyddsdokument i uppgift att
- kontrollera att byggherren har gjort de nödvändiga ändringarna i bolagsordningen i Patent- och registerstyrelsens ändringstjänst och att ändringen har registrerats i handelsregistret innan RS-förfarandet inleds (uppgifterna överförs direkt till bostadsdatasystemet)
- kontrollera skyddsdokumenten och förvara dem samt säkerställa att uppgifterna i dokumenten inte är uppenbart motstridiga
- förvara säkerheterna och övervaka säkerhetsbeloppen
- meddela att RS-begränsningen har antecknats i bostadsdatasystemet (nya bostadsaktiebolag har inte längre några fysiska aktiebrev)
- föra ett register över ägarna, pantsättningarna och utmätningarna under byggfasen.
Ansökan om deponering av skyddsdokument
Om bostadsaktiebolaget inte tar något lån eller avtalar om deponering av dokument med banken, kan man ansöka om att deponera dokument hos Tillstånds- och tillsynsverket. Ansök om deponering av skyddsdokumenten innan bostadsaktierna bjuds ut till försäljning. Handläggningsprocessen för ärenden som gäller skyddsdokument är skriftlig.
Skicka en fritt formulerad ansökan och alla nödvändiga bilagor (ekonomiplanen och säkerhetsdokumenten även i original) till Tillstånds- och tillsynsverkets registratorskontor. Kontaktuppgifterna till registratorskontoret finns längst ner på den här sidan.
När alla dokument har överlämnats och vi har kontrollerat att de lagstadgade förutsättningarna är uppfyllda, fattar vi ett beslut i ärendet.
Den som förvarar skyddsdokumenten har rätt att vägra ta emot skyddsdokument, om dokumenten inte uppfyller bestämmelserna i lagen och förordningen.
Vid ny- och ombyggnadsprojekt ska följande skyddsdokument bifogas:
- bolagets stiftelseurkund, utdrag ur handelsregistret och bolagsordning
- protokoll från bolagsstämman eller annan utredning om de ändringar av bolagsordningen som inte framgår av handelsregisterutdraget samt intyg över att ändringsanmälan rörande bolagsordningen inlämnats till handelsregistret eller, om det är fråga om någon annan sammanslutning, motsvarande handlingar och utredningar beträffande den
- ekonomiplanen för sammanslutningen (i original) samt kreditgivarnas intyg om kapitalbeloppen av de krediter som beviljats sammanslutningen och om räntan på krediterna, lånetiderna och amorteringsplanerna
- lagfartsbevis, köpebrev eller annan fångeshandling för fastigheten eller intyg över inskrivning av någon särskild rättighet
- legoavtal för jordområde eller annan utredning om besittningsrätten till det jordområde på vilket byggnaderna uppförs eller den byggnad som ska ombyggas finns
- gravationsbevis och utdrag ur fastighetsregistret samt vid behov annan kompletterande utredning om servitut, gravationer och andra rättigheter som gäller fastigheten eller legorätten till marken och byggnaderna på marken
- huvudritningar
- utredning över byggsättet och utredningar över specialarbeten
- entreprenadavtal eller annat avtal om ny- eller ombyggnad eller, om något huvudentreprenadavtal inte ingåtts, delentreprenadavtalen samt en kalkyl över entreprenadsummorna för delentreprenadavtal som ingås senare; av avtalet ska framgå entreprenadpriset och, om avtalets bilagor inte tillställs den som förvarar skyddsdokumenten, vilka bilagor som fogats till avtalet
- säkerhetshandlingarna rörande säkerheter (i original).
Vid tillbyggnadsprojekt ska följande skyddsdokument bifogas:
- handelsregisterutdraget över bolaget och bolagsordningen
- protokoll från bolagsstämman eller annan utredning om de ändringar av bolagsordningen som inte framgår av handelsregisterutdraget samt intyg över att ändringsanmälan rörande bolagsordningen inlämnats till handelsregistret eller, om det är fråga om någon annan sammanslutning, motsvarande handlingar och utredningar beträffande den
- ekonomiplanen för projektet (i original) samt kreditgivarnas intyg över kapitalbeloppen av de krediter som beviljats för projektet, räntan på krediterna, lånetiderna och amorteringsplanerna
- huvudritningar
- utredning över byggsättet och utredningar över specialarbeten
- entreprenadavtal eller annat avtal om tillbyggnad eller, om något huvudentreprenadavtal inte ingåtts, delentreprenadavtalen samt en kalkyl över entreprenadsummorna för delentreprenadavtal som ingås senare; av avtalet ska framgå entreprenadpriset och, om avtalets bilagor inte tillställs den som förvarar skyddsdokumenten, vilka bilagor som fogats till avtalet
- säkerhetshandlingarna rörande säkerheter (i original).
Under byggfasen
Den stiftande delägaren ska se till att Tillstånds- och tillsynsverket har uppdaterade uppgifter och handlingar.
I följande situationer ska den stiftande delägaren omedelbart anmäla ändringarna till Tillstånds- och tillsynsverket samt överlämna de relevanta handlingarna:
- Försäljning eller pantsättning av bostadsaktie. Handlingar som ska överlämnas: köpebrevet för bostaden och begäran om RS-intyg samt anmälan om pantsättning
- Ändringar i säkerheterna. Handlingar som ska överlämnas: uppdaterad information om säkerheterna och eventuella garantiförbindelser
- Ändringar i ekonomiplanen. Handlingar som ska överlämnas: en ny eller uppdaterad ekonomiplan samt köparnas skriftliga samtycken, om aktier redan har sålts
- Andra betydande ändringar
Aktiebolagets rätt att ingå olika skuld- och låneförbindelser under byggfasen begränsas av ekonomiplanen. När en eller flera aktier har sålts krävs alla köpares skriftliga samtycke till ändringar i ekonomiplanen.
Ändringar i ekonomiplanen ska anmälas till den som förvarar skyddsdokumenten och aktieköparna innan ändringen genomförs. Innehållet i ändringen och grunden för den ska framgå av anmälan.
Observera att Tillstånds- och tillsynsverket inte längre trycker aktiebrev.
Efter byggfasen
Byggfasen avslutas när byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt att byggnaderna tas i bruk och en ny styrelse har valts för bolaget. Besittningsöverlåtelsen ska anmälas till Tillstånds- och tillsynsverket, och de nödvändiga handlingarna ska överlämnas.
När förfarandet avslutas meddelar vi att RS-begränsningen för aktiegrupperna tas bort och att de nya ägarna samt eventuella pantsättningar ska registreras i bostadsdatasystemet. Vi överlämnar även skyddsdokumenten till bostadsaktiebolaget.
Observera att säkerheten efter byggfasen förvaras hos Tillstånds- och tillsynsverket.
Den stiftande delägaren förblir ägare till de osålda lägenheterna. Den nya ägaren ska själv ansöka om registrering av äganderätten, om köpet har genomförts först efter att RS-förfarandet har avslutats.
Deponeringsavgift
Tillstånds- och tillsynsverket tar ut en avgift för deponeringen av skyddsdokument. Avgiftens storlek påverkas av projektets omfattning och den arbetsmängd som det medför för den som förvarar skyddsdokumenten. I avgiften ingår även andra myndighetsavgifter.
Kontaktinformation
Tillstånds- och tillsynsverkets kundservice
Frågor till kundservice med kontaktblanketten
Per e-post: [email protected]
Per telefon: 0295 256 911 (måndag–fredag klockan 9–15)